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住宅ローン返済中に不動産を売る方法
「不動産を売りたいけど住宅ローンが残っているから売れない？」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です。
本記事では、住宅ローンが残っている場合の不動産売却の流れや注意すべきポイント等について、わかりやすく解説します。
住宅ローンが残っている際に不動産を売る流れ
住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する際の流れは以下の通りです。
1.ローン残高の確認
住宅ローンが残っている状況で不動産を売却する際には、まず「ローン残高」を確認しましょう。
なぜなら不動産売却後に住宅ローンが残るかどうかによって、不動産売却の考え方も変わってくるためです。
住宅ローンの残高は、いくつかの方法で確認できます。
●借入金融機関のHPで確認する
●残高証明書を確認する
●返済予定表を確認する
●金融機関の窓口や電話で確認する
住宅ローン残高の確認方法について、それぞれご説明します。
借入金融機関のHPで確認する
住宅ローンを借入した金融機関のHPでもローン残高は確認可能です。
ただし、金融機関のインターネットサービスや、インターネットバンキングを利用している必要があります。
※金融機関によっては対応していない場合もあります。
残高証明書を確認する
残高証明書は住宅ローン控除を受けるのに必要な書類で、金融機関から郵送されてきます。
確定申告や年末調整に必要な書類のため、一般的には10月～11月頃に届きますが、借入のタイミングによっては年明けになります。
※金融機関によっては発行手続きが必要な場合もあります。
返済予定表を確認する
返済予定表も金融機関から郵送される書類で、借入残高や返済額・金利などの情報も確認できます。
多くの方が利用する変動金利は定期的に金利の見直しが行われ、借入時の返済予定と現在の状況が異なる場合があるため注意しましょう。
金融機関の窓口や電話で確認する
上記の方法が難しければ、金融機関の窓口を訪ねたり、電話で確認したりという方法があります。
いずれにしても時間はかかりますので、不動産の売却をお考えの方は早めの行動をお勧めします。
【住宅ローンと抵当権】
住宅ローン残高を確認する理由は、住宅ローン返済中の家は金融機関から抵当権が設定されているからです。
抵当権は、金融機関が家を担保にする権利のことです。
住宅を売却するためには、住宅ローンを何らかの方法で完済し、抵当権を抹消しなければならないのです。
2.不動産査定を受ける
次に、売却見込み額を調べるため不動産会社に不動産の査定を依頼します。この査定額を基に、売り出し価格を決めることになります。
そのため、査定を依頼する際は信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。
また、複数の不動産会社に査定をお願いするなどして、相場をしっかり把握したうえで、売り出し価格を決定しましょう。
3.売却方法の選択
ローン残高と不動産の査定額を確認することで、不動産を売却した際に住宅ローンを完済できるか判断できます。
ローン残高と売却額の関係によって、状況は以下のように大別されます。
●オーバーローン
ローン残高が売却見込み額を上回り、不動産を売却してもローンが残る状態。
●アンダーローン
売却見込み額がローン残高を上回り、不動産売却によって利益が出る状態。
ただし、不動産の売却時には仲介手数料等必要な費用があるため、それらの費用も含めて試算する必要があります。
詳しくは「売却時に掛かる費用」ページをご覧ください。
アンダーローンの場合
売却見込み額がローン残高を上回るアンダーローンの場合には、不動産を売却することでローンを完済できるため、通常の売却の流れとなります。
詳しくは「不動産売却の流れ」ページをご覧ください。
オーバーローンの場合
オーバーローンの場合には、何らかの方法で住宅ローンを完済する必要があります。
ここからは、オーバーローンの状況で家を売る方法をご紹介します。
オーバーローンで家を売る3つの方法
ローン残高が売却見込み額を上回るオーバーローンの場合に家を売る方法は大きく3つあります。
●不足分を現金で返済する
●住み替えローンを利用する
●任意売却をする
それぞれ詳しくご説明します。
不足分を現金で返済する
不動産を売却した後に残ったローン残高を現金で返済することができれば、アンダーローンの場合と同様に、通常通りの不動産売却を行うことができます。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、残ったローン残高と新しい家の住宅ローンをまとめて借り換えるローン商品です。
ただし、「新しい家の借入額+元の家のローン残高」での住宅ローン審査となり、物件価値を上回るローンとなるため、審査は厳しくなります。
任意売却をする
任意売却は、上記の手段が使えない場合や、住宅ローンの滞納などの理由によって不動産を売却する場合にとられる方法です。
もし任意売却を行わずに強制競売に進んでしまった場合、売却価格が市場価値よりも低くなる可能性があります。
また、その後の信用に大きな影響が出ることもあります。
差し押さえや自己破産となる前に、早めに金融機関や不動産会社に相談してください。
まとめ
不動産の売却に際しては、まずはローン残高を確認し、査定を受け、売却方法を選定します。
また、売却後にかかる税金などについてもしっかりと計画を立てることが大切です。
不動産の売却は、その後の生活に大きな影響を与える重要な決断。特に、売却後にローン残高が残ることが想定される場合には、プロに相談しながら慎重に検討することをお勧めします。
不動産の売却は家づくり不動産にお任せください。
不動産を売却する機会は、ほとんどの方にとって多くありません。しかし、わからないことがあるからといって放置していると、後々トラブルになる可能性があります。
また、不動産のプロに相談することで、トラブルを避けるとともに有利な条件で売却を進めることができる可能性もあります。
住宅ローン残高が残った状況で不動産を売却したい方や不動産に関するお悩みをお持ちの方は、家づくり不動産へご相談ください。
