戸建てやマンションや土地の不動産売却
不動産を売却する機会はなかなかないので、何から手をつけたらよいのか悩む方も多いかと思います。こちらでは、不動産売却に必要な書類、費用や税金について、戸建て・マンション・土地にわけてご紹介いたします。
戸建て・土地の売却に必要な書類
本人確認書類
身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票が必要です。戸建てが共有名義の場合は全員分が必要です。
登記簿謄本・登記事項証明書
登記名義人が戸建ての所有者であることを証明するために必要なのが、登記簿謄本・登記事項証明書です。
登記済権利書・登記識別情報
不動産売却後に登記する際は、登記済権利書・登記識別情報が必要となります。
土地測量図・境界確認書
土地測量図・境界確認書では、土地の売却範囲や隣地との境界を確認します。
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
固定資産税額や都市計画税額を確認するため、固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書が必要となります。
物件の図面と設備の仕様書
物件の図面では間取りを、設備の仕様書では設備の状況を確認することができます。
建築確認済証・検査済証
建築基準法に則って建築されたことを証明するため、建築確認済証・検査済証が必要です。
マンションの売却に必要な書類
本人確認書類、登記簿謄本・登記事項証明書、登記済権利書・登記識別情報、固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書に加えて以下の書類が必要です。
マンションの管理規約や使用細則
マンションの管理内容や使用ルールを確認するために必要なのが、マンションの管理規約や使用細則です。
マンションの維持費などの書類
マンションの維持費などの書類では、買主が入居後に必要となる管理費や修繕積立費、管理組合費などを確認します。
パンフレットなどの資料
マンション購入時のパンフレットなどの資料があれば、不動産会社に提示しましょう。
不動産売却にかかる費用や税金
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却した場合には仲介手数料が必要となります。仲介手数料は売却価格が400万円を超える場合、売却価格×3%+6万円+消費税で計算します。
印紙税
不動産売買契約書にかかる印紙税は、売却価格によって税額が異なります。2022年3月31日までは軽減措置が適用されており、売却金額が100万円超え500万円以下は「1,000円」、500万円超え1,000万円以下は「5,000円」、1,000万円超え5,000万円以内は「10,000円」となります。
登録免許税
不動産の名義変更をする際は登録免許税が必要です。一般的には買主が負担することが多いです。不動産売買における所有権の移転の登録免許税は、2022年3月31日までは軽減措置が適用されており、固定資産税評価額×1.5%となります。
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
不動産売却で得た利益には、譲渡所得税と住民税の他にも、2037年までは復興特別所得税がかかります。譲渡所得税は不動産を所有していた期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得では「所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%=39.63%」、5年超えの長期譲渡所得では「所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%=20.315%」の税率となります。
売却の期間と高く売るコツ
不動産の売却で気になるのはもちろん売却金額だと思いますが、他にも売却にかかる期間も気になると思います。こちらでは、売却の期間と高く売るコツについてご紹介いたします。
不動産売却の流れと売却の期間
1. 準備
不動産売却では、相場を把握したり、不動産会社を探したりと、準備するための時間が必要です。不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を始めるまでに、準備だけで1カ月ほどかかります。
2. 売却活動
不動産会社と媒介契約を結んだら、広告を出したり内覧の対応をしたり、売却活動を始めます。さらに、購入希望者と条件の交渉する時間も含めると、不動産売買契約締結までには平均で1～3カ月ほどかかります。しかし、条件や時期によっては、購入希望者が見つかるまでに6カ月～1年以上かかることもあります。
3. 引き渡しまで
売主の引っ越しや買主の住宅ローン審査など、決済と引き渡しまでに1～2カ月かかります。
戸建て・マンション・土地の売却の期間
戸建て
中古の戸建ての売却には、一般的に3～6カ月ほどかかります。しかし、建物の築年数や立地などの条件、売り出すタイミングが悪かったりすると、売却にさらに時間がかかります。
マンション
中古のマンションの売却には、一般的に約3～4カ月かかります。マンションの売却期間は、戸建てや土地の売却期間より平均で1カ月ほど短いことが特徴です。
土地
土地の売却には、戸建てと同じく約3～6カ月かかります。しかし、山間部の土地などで、隣地や道路との境界線が明確でない場合は測量を行わなければならないので、さらに1カ月以上の時間が必要となります。
戸建て・マンション・土地を高く売るコツ
査定額を信じすぎない
戸建てやマンション、土地などの売却では、まずは不動産会社に査定を依頼します。査定額をもとに売り出し価格を決めますが、査定額＝売却価格ではないので、注意が必要です。不動産会社によっては、不動産売却を依頼してもらおうと、高い査定額を提示してくる場合もあります。
しかし、高い査定額をもとにした売却価格では、買主がなかなか見つからず、結局大幅値引きをしなければ売却できなくなる可能性もあります。高い査定額を提示する不動産会社に飛びつかず、必ず査定額の根拠を確認しましょう。
適正価格で売り出す
少しでも高く売りたいからといって、相場よりも高い売却価格で売り出しても、なかなか購入希望者は見つかりません。周辺の相場に合わせた、適正価格で売り出すことが大切です。
実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼する
一口に不動産会社と言っても、賃貸を専門にしている会社や、新築の戸建てを扱う会社など、不動産会社によって得意分野が異なります。また、特定のエリアを得意としている場合もあるので、売却したい不動産の種類とエリアを得意としている不動産会社に依頼しましょう。
タイミングを逃さない
不動産の価格は常に変動しているので、売却するタイミングを見極めることも大切です。不動産の売買が最も活発になるのは、年度末です。4月の新生活に向けて、1～3月に新居を探す方が多いので、高値で売却するならこの時期を狙うのがおすすめです。
家の印象をよくする
戸建てやマンションの売却では、家の印象をよくすることも高く売るコツの一つです。家も人と同じく第一印象が重要となるので、内覧時に目につきやすい玄関回りは念入りに掃除をして清潔さを保ちましょう。他にも、家の中の不要なものを処分しておけばその分だけ家が広く見えるので、家の印象がよくなります。
アピールポイントを書き出しておく
家のアピールポイントを書き出しておくと、不動産会社の査定や購入希望者の内覧の際に、アピールしやすくなります。日当たりのよさや設備のグレードといった家のアピールポイントだけではなく、スーパーまでの距離や街灯の多さなど、周辺のアピールポイントもまとめておきましょう。
内覧は親切に対応する
購入希望者が内覧に訪れた際には、「この人から購入したい」「この人からなら安心して購入できる」と感じてもらえるように、親切に対応しましょう。購入希望者の質問に答えることはもちろん、プラス面もマイナス面も隠さず伝えるなど、真摯な対応を心掛けることが大切です。
